现在是在东南亚买房产的好时机吗?用房地产来对抗通货膨胀影响可行吗?

马上就好 2022/10/10 檢舉 我要評論

疫情以来,全球通货膨胀持续严峻,东南亚各国最近更是出现高通胀率的情况。

1

新加坡

SINGAPORE

据《联合早报》报道:新加坡8月份核心通货膨胀率升至5.1%,高于7月份的4.8%,是2008年11月来的新高。全球供应链问题稍微缓解,一些大宗商品的价格趋稳。然而,由于主要大宗商品供应继续受限,以及许多主要经济体的劳动力市场仍然吃紧,全球通胀短期内可能保持在高位。

当局预期核心通胀未来几个月会保持在高位,维持全年核心通胀率介于3%至4%,以及整体通胀率介于5%至6%的预测。

2

马来西亚

MALAYSIA

马来西亚8月份通货膨胀率进一步上升,从7月的4.4%涨至4.7%。马来西亚统计局首席统计师莫哈末乌兹尔9月23日发声明指出,受到需求强劲、大宗商品价格高企和全球供应链中断影响,今年首8个月的通胀率按年升高3.1%。

3

泰国

THAILAND

泰国6月公布的数据显示,5月消费者物价指数较2021年同期上涨7.1%,也是13年多以来的最高水平。开泰研究中心预计,泰国通货膨胀可能在第三季度见顶,达到7.4%,然后在今年第四季度小幅回落至5.8%,部分源于去年同期比较基数高。同时,开泰研究中心将2022年全年泰国通货膨胀率预测值从4.5%上升为6.0%。

用房地产来对抗通货膨胀影响可行吗?

通货膨胀是在一定时间内一般物价水平的持续上涨的现象,当发生通货膨胀的时候,往往伴随着物价上涨,生活成本增加,一言以蔽之就是手里的钱不值钱了,购买同样的东西要花更多的钱。

房地产历来被认为是一种安全的投资,具有强大的通货膨胀对冲能力,甚至被认为是比股票和债券等其他资产更好的投资选择。这是因为房地产投资不仅满足于房屋需求,通胀压力将导致新建房屋的成本增加,进而提高现有的房屋价格。

房价往往随着通货膨胀而上涨,经济增长将会刺激消费,并进一步导致资产价格的上涨,通货膨胀和房地产投资收益之间的同步变动,表明了其具有良好的对冲能力。

以马来西亚为例,可观察到马来西亚的房价指数和消费价格指数(CPI)之间的联动,在过去的30年里,这两个指数似乎都在上升。

△马来西亚通货膨胀趋势(1960-2020)

来源:DOSM; THE WORLD BANK

除了1998年和1999年以外,马来西亚的房价指数从1990年-2009年每年都在稳步攀升,复合年增长率为 5.32%。相应地,CPI也在同一时期显示上升趋势,尽管复合年增长率相对较低,为2.93%。这应该意味着,房地产投资能够长期跟上通货膨胀的步伐。

△马来西亚房价指数和CPI(1990-2020) 

来源:DOSM; NAPIC; Own Calculation

将住宅投资回报率与通货膨胀率作对比,也会得出同样的结果。即使在经济波动的条件下,房价升值也能真正起到保护通货膨胀的作用。例如,在亚洲金融危机期间,1995年至2000年的房屋投资平均回报率为正数(4.6%),比实际通货膨胀率(3.2%)要高。

△马来西亚住宅房地产投资回报率与通货膨胀对比

(1990-2020) 

来源:DOSM; NAPIC; Own Calculation

总的来说,从 1990 年到 2020 年的相关性较低(+0.22),虽然这对于完美的通货膨胀对冲来说是相当低的,但正面的相关性表明,从房地产投资中获得的回报将抵消,至少是抵消部分通货膨胀的上升。

现在是在东南亚买房产的好时机吗?

根据上面的分析,可以预判房地产的实际收益不会受到通胀的不利影响。即使它不能完全对冲通胀,但鉴于房价的增长在长期内远高于通胀,同时在短期内也能对通货膨胀的压力即时做出反应,与通货膨胀相一致的措施仍可使其成为有价值的资产。

最近几年东南亚地区的经济一直在保持稳健增长,使得东南亚国家颇受大众关注。美国《福布斯》双周刊认为,未来十年,全球走进“东南亚时代”,全球资本向亚洲转移,世界投资眼光聚焦东南亚,世界大国纷纷进击东南亚的“盛况”,也同时释放了这一重要信号。

马来西亚、泰国等东南亚国家,从租金、升值等方面来综合考量,房产发展的态势一片火热。

以曼谷为例,租金回报率稳定在5-8%之间,每平方米租金年涨幅约为5-10%,且出租率高达90%,即便疫情期间泰国的租金回报率仍居高不下;新加坡今年以来房屋需求量和房价的上涨速度更是让人咋舌,这说明东南亚各个热门房产投资目标地的投资价值被看好,大量投资纷纷涌向这些地方。

随着通货膨胀的不断影响,各国开始采取措施,加息是最常用的方式,全球对抗高通胀,掀起紧缩浪潮。继美国9月再度加息后,东南亚三国——印度尼西亚、菲律宾和越南也相继宣布调高基准利率。

而通货紧缩期间,房屋所有权也可以成为一种有效的通货膨胀对冲工具,投资者仍然可以在CPI下降的同时从房屋投资回报中获利。

在这个“通货过山车”的特殊时期,用优质的东南亚房产为自己的未来加一道防线,或许是一个不错的选择。

哪些城市房产能抗通胀?PART 03

像泰国曼谷、马来西亚吉隆坡这样的首都城市是国家的经济、科技、金融、文化、贸易中心,通常还充当大都市圈的核心城市角色,在国际上则对标纽约、伦敦、新加坡这些大都市,其特殊吸引力很难被替代,因此即便由于经济下行、金融收缩或其他周期性因素阶段性造成楼市氛围不振,长期看仍然能涨回来,像伦敦就曾经历过若干次房地产市场泡沫破裂,但是如今房价仍然高高在上一样。

因而,居住在东南亚一线城市,尤其是城市核心地段的居民,仍然可以继续持有房产,及时对抗通货膨胀,长期也能抵御经济衰退。

抵御通货膨胀的房地产如何获利

如果你想保障你的钱不受通货膨胀的影响,房地产是实现这一目标的明智选择。在货币贬值期间,房地产的价格就像其他产品的价格一样上升。那些在早期阶段获得住宅物业的人可以利用价值增加的影响来保护他们的资产免受通货膨胀的影响。

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