马来西亚的房屋价格近10年来大幅上涨，与民众的收入差距进一步扩大，人们要拥有房屋越来越困难。专家认为，马国政府应管制房地产市场，甚至效仿新加坡兴建更多人们负担得起的公共住房。
位于吉隆坡的人民组屋华友花园（Taman Wahyu）有相当完善的设备，是马国公共住房的模范。不过，还是有居民破坏组屋设施，卫生和治安也欠佳。（萧郡瑜摄）
近几年来，马国首都吉隆坡的城市天际线改变了不少，除了几座新建成的地标大楼，高级公寓更是越盖越密集。虽然房地产发展蓬勃，但多数人只能望楼兴叹。
马国国库控股研究所（Khazanah Research Institute）研究总监苏拉雅（Suraya Ismail）接受《联合早报》访问时说，马国的整体房价已超出民众负担得起的水平。“像在吉隆坡就有超过一半的人口是租房的，因为大多数人根本买不起房子。”
过去20年，马国的房价中位数倍数（median multiple，即将一座城市的屋价中位数除以家庭年收入中位数）均处于4.0以上，高于3.0的可负担水平。苏拉雅说，在2010年至2020年间，房屋价格更是大幅上涨，与民众薪金的涨幅不成正比。
她引述2019年的数据指出，当时马国家庭的收入中位数为5873令吉（约1800新元），房价中位数应为21万令吉。不过，超过80％的房屋都高于这个价位。
“这造成房屋供需失衡。当时，市场只有5％的房屋是全国最低收入的20％民众负担得起的。其中四成的房屋，只有全国两成的人负担得起。对许多年轻人来说，买房是越来越遥不可及的事。”
首相安华领导的团结政府上台后，房屋问题再次受到关注。在2023年财政预算案中，政府拨出了3亿6700万令吉用于兴建公共住房，预计可让1万2400户家庭受惠；此外，政府拨出3亿5800万令吉，兴建4250个可负担房屋。
地方政府发展部也制定了建屋标准，并计划听取国内外房屋专家在房屋发展方面的意见。部长倪可敏透露，3月底将与新加坡建屋发展局专家交流，学习新加坡的房屋规划。
研究房屋政策的伊曼研究（Iman Research）总监巴德鲁（Badrul Hisham Ismail）向本报分析，虽然马新两地的房屋情况不尽相同，但马国可效仿新加坡建造更多人民负担得起的高质量公共房屋。
巴德鲁指出，目前马国的公共住房——人民组屋计划（PPR），只开放给低收入群体申请。在房地产价格高企的情况下，政府可考虑改变政策，为更广大的民众兴建公共住房，而不仅限于穷人。
目前，马国只有少于20％的人住人民组屋，其余的都住私宅。
专家认为，要解决眼前的房屋问题，政府必须先着手管制房地产市场。
专家：政府必须将房屋视为公共产品而不是商品
苏拉雅说，政府须确保房屋供应符合人民的需要及能力，之后才提供借贷等融资渠道。“如果你从一开始就供应昂贵的房子，这是本末倒置，因为这将使家庭负债累累。”
另一方面，房产供需失衡也导致马国出现许多滞销房产。据马国全国房地产资讯中心的数据，去年第三季的滞销房产多达3万个。
对此，苏拉雅认为政府应规定发展商在发展新项目之前，先调查当地人口的收入中位数，再推出价位差不多的房屋。“发展商也有责任确保房产项目具竞争力，而不是在出现滞销等问题后才来跟政府要援助。”
不过，专家坦言，要解决房屋问题涉及长远的城镇规划，当中也牵扯土地权及多方利益，要改革并不容易。
巴德鲁说，执政者必须有强大的政治决心，才能有效改善马国的房屋问题。“为了确保人们负担得起房屋，政府须做出与房地产业利益相悖的决定，包括控制房屋价格，甚至管制整个房地产生态系统。政府必须将房屋视为公共产品，而不是商品。”
