措手不及!新加坡连夜出台政策严控房价,大幅调涨买房税;何超琼在新购房“躲过一劫”

马上就好 2021/12/17 檢舉 我要評論

新加坡在抗疫初见曙光,每日确诊人数从高峰时期平均3000多例下降到近几日的500例以下,政府在没有任何预警,甚至让公众来不及反应的的情况下,再加一轮高额的额外买方印花税降温措施并从即日起立刻生效。

额外买方印花税Additional Buyers’ Stamp Duty简称ABSD,是根据房屋的总价征收。

新加坡人和永久居民的首套房产不受影响,新加坡人首套的ABSD 依然无需缴纳,永久居民则保持为5%。

主要调整的幅度为以下:

新加坡人的第二套房产ABSD从12%调整到17%,第三套ABSD从15%调整到25%,调整幅度为5%-10%;永久居民的第二套房产ABSD从15%调整到25%,第三套房产从15%调整到30%,调整幅度为10%-15%;外国人购买第一套房产ABSD 从20%直接调整到30%, 调整幅度为10%。新的房屋贷款措施也再一次缩紧,贷款总额的比例从月收入的最高比率60%缩减到55%。

疫情期间房价为何会大涨?后续政策会放松吗?

新一轮的房屋降温措施再次传递了一个信号,即稳定房价从而抑制房价上涨产生的泡沫,同时控制贷款比例从而避免因利息上涨而居民的贷款比例太高而产生的次贷危机。

由于新加坡人和永久居民的第一套房产并没有受到影响,可以看出政府的降温措施依然是为了让居民买得起房,让房子回归居住属性从而抑制房子的金融属性,让买家买房作为投资用途为目的变得更为谨慎。

新加坡是一个外向型的国家,良好的经商环境,舒适的居住环境和双语文化让新加坡成为了国际大企业总部的首选,也因此新加坡的租赁市场一直非常活跃。

一方面在新加坡投资房产出租给跨国企业能获得不错的租金回报,让新加坡房产成为了一个比较好的保值手段,另一方面政府不希望因为高涨的租金让国际化企业因在新加坡落地的成本太高而止步不前。

根据财政部,国家发展部和新加坡金管局昨晚的联合公告称,过去几个月尽管受疫情影响但房地产市场交易依然活跃,自2020年第一季度以来,私宅价格上涨9%,而组屋转售价格经历了六年的下滑后大幅回升,自2020年第一季度以来则上涨了15%。

至于房价为何在疫情期间会大幅上涨,我结合专业人士的分析如下:

一,疫情期间要求的居家办公增加了住宅对办公区间的要求,从而也增加了家庭对住房的需求;

二,疫情导致劳工的短缺以及疫情期间对现场施工的限制,导致了开发商对新房的开发和交付;

三,贷款利息非常低,新加坡今年的房屋贷款利息低至1%左右;

四,金融货币的超发和疫情期间造成货运物流流通的不便利,港口工人的短缺引起的物价上涨和通货膨胀,让大家对货币贬值的恐慌而利用房产保值。

五,则是前面提到的,新加坡的国际化角色造成的活跃的租赁市场和良好的租金回报。

至于这些降温措施政府会不会在接下来放松?我个人觉得暂时不会,因为:

一方面在新加坡购买组屋有很多限制,但购买私人住宅夫妻并不需要联名,很多新加坡富裕的家庭都可以用家庭成员的名字各自拥有一套,因此并不会受太大影响(前提是家庭收入能满足贷款的要求)。

另一方面外国人高额的买方印花税让外国人获得新加坡永久居民身份,除了就业和生活的便利外,买房豁免的印花税也成为了一个大的福利,因此也能帮助新加坡吸引想要留住的外来的人才而防止总人口的进一步下滑。

当你相信你做的是对的时候,你就不愿意浪费一分一秒,因为每一分一秒这个世界都在变。这是我在新加坡抗疫的感受,也是对新加坡经济的感受。

杰鹏国际JPI拥有新加坡注册会计师协会(ISCA)培训资质(ATO), 国际洲际会计师律师协会(IGAL)新加坡唯一授权单位等。

另外,除了政府所推出的最新一轮房地产降温措施,建屋发展局也发出公告,计划在接下来两年推出多达2万3000个预购组屋单位,比今年高出35%。以应付需求,从今年起到2025年,推出共10万个预购组屋单位。

(图源:新加坡建屋局)

其中明年将推出位于红山、裕廊西、加冷黄埔、女皇镇、登加、大巴窑和义顺的单位。

此新组屋供应量是近年来最高,过去6年,每年推出的新组屋大多是在2万个以下。但近年来预购组屋的需求不断增加,平均每个组屋单位的申购率从3.7倍增加至5.5倍。建屋局将继续密切关注新加坡的住屋需求,必要时做出调整以满足需求。

评论

ABSD是基于房地产交易的一个税种。新加坡房地产市场在很大程度上已国际化,尤其核心地区的非有地住宅,例如高档公寓。

本次对部分购买人群提高ABSD,主要影响的是两类人,一类是购买一套房产以上的富人,另一类是外国人;前者反映了税制的累进程度提高了,后者反映对国际财富的购房征税提高了,恰恰这两类都不属于广大人们的刚需。

但在政策调整前,有一个人恰巧躲过了这次降温,她就是何超琼。

 何超琼“躲过一劫”,

 在新加坡投资第三套房产 

近日,信德集团子公司通过公开竞标的方式购得High Point。信德集团现由澳门赌王何鸿燊二房长女何超琼执掌。

(图源:微博超话)

High Point 是位于乌节路一带的永久地契私宅,整体地价为每平方英尺2537元,是新加坡政府组屋同尺寸的5倍。这次交易也创下三年多以来成交的最高单位地价。

(图源:SQFEED JOURNAL)

在信德集团的发展蓝图下,该地段将重新发展成一座36层高的新塔楼,共98套豪华公寓,每套平均面积为200平方米(2153平方英尺)。这一项目发展也将重新定义新加坡的豪华生活标准。

何超琼曾经“战绩”

何超琼曾对美高梅(MGM)投资过约8000万美元。美高梅在香港挂牌上市后,她的身价达到36亿美元,超过其父赌王何鸿燊的身价。

何超琼凭借自己的实力当上接班人,并屡屡投资新加坡。

在这次竞标项目完成前,该公司已于今年5月和8月分别以3444万元购买Park Nova(柏皓)和3500万元成交Les Maisons Nassim(兰心居),收购重建后所推出的豪华公寓,双双创造价格新纪录。

(图源:Park Nova)

(图源:lesmaisonsnassim网站)

此次再次投资更是说明其很看好新加坡市场。预计未来重建成豪华公寓的High Point,也会为新加坡乌节路增添一道亮丽的风景。

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