新加坡退休房地产经纪人:在柔佛州买房时,必须非常“有眼光”

马上就好 2022/09/27 檢舉 我要評論

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上半年东南亚经济增速排名第二的马来西亚,却充满了不确定性。毕竟在当今世界各种国家和全球问题的笼罩下,马来西亚重要支柱产业房地产的发展方向依然不明确。

随着9月8日马来西亚央行提高隔夜利率(OPR),购房者正面临着抵押贷款利率不断上升的问题。OPR利率类似于美国联邦基金利率,一般来说,OPR越低,贷款的利息也会越低,反之亦然。马来西亚在今年5月和7月分别进行了一次提高隔夜利率,这是10多年来所罕见的。

马来西亚房产市场需求会因此受到多大的影响,不同的人有不同的观点。虽然各方看法不一,不过住房需求不仅仅取决于利率的高低。如果买家购买意向强烈且对其投资的房地产未来持乐观态度,那么利率上升也阻挡不了其投资的步伐。

目前,马来西亚的房产市场仍处于低迷状态,这种状态已经持续了6年多。尽管马来西亚政府报告显示2022年第二季度国内生产总值(GDP)增长8.9%,经济活动明显改善,但这主要是由于2021年该国因疫情全国处于封锁状态时全国GDP基数有所下降。

当然,造成马来西亚房地产市场低迷的因素有很多,而最近马币兑美元和新元的汇率下跌无疑是雪上加霜。

一位不愿具名的地产顾问的观念代表了一种普遍的看法。“如今马币贬值,加上对工作保障的担忧,你认为楼市会好吗?”

“如今买房的人购买是为了留下,而不是为了投资。”他说。

马来西亚现有房地产市场是涵盖了零售、写字楼、商场、工业用地和地价在内的更广义的房地产市场,并非取决于一两个因素。这样的市场受到的影响也是多方面的,包括无数要素、政策和市场情绪的作用。

一言以蔽之。社会环境、经济和政治问题正在对马来西亚房地产市场产生影响。

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马币贬值

今年以来,马币兑美元汇率持续下跌,甚至一度崩退至4.5278马币兑换1美元,这是1997年亚洲金融危机以来从未出现过的水平,创下马来西亚24年来新低。与此同时,马币兑新元汇率也有所下跌,突破了1新元兑3.25马币的关口。

虽然马币汇率下跌在今年才开始显露,不过相比马币兑美元汇率的降低,马币兑新元的贬值在过去20年里则显得更加循序渐进。

马币的贬值意义重大,毕竟多年来,马来西亚开发商一直试图向外国人出售高端房产。而对于外国投资者来说,如今马币的贬值也意味着,他们购买的房产价值也会有所下降。

根据马来西亚房地产信息中心的最新报告,2022年第二季度(4-6月),马来西亚房价指数与上一季度(1-3月)相比下降了1.2%。这也意味着,马来西亚的平均房价已从一季度的444230马币降至439084马币。不过吉隆坡CBD的平均房价还是远高于此。核心区的价格,跑赢了大市。

对于非核心区的买家而言,他们将面临的是货币贬值以及所投资的房产价格下跌带来的双重打击。

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房价下跌

自2019年第四季度以来,马来西亚季度房价指数多次下跌,跌幅在0.2%至0.3%之间。

事实上,虽然马来西亚的年轻人口对住房有需求,但个人负担能力不足的问题仍是导致房产市场低迷的重要原因之一。

根据马来西亚2022年上半年房地产市场报告,新推出的单位数量从去年同期的31687套下降66.7%至10552套,这也反映出了如今“开发商的谨慎情绪”。值得注意的是,该报告称,新推出的10552套房产中只有约20%已售出。

如此惨淡的业绩,除了货币贬值原因,另一个重大因素则是在过去的10年里,由于过度建设而导致房产市场的供大于求。

截至2022年6月30日,已完成但未售出的房屋存量价值约为500亿马币,房屋类型包括住宅区、服务式公寓和小型办公室、家庭办公室(SOHOS)。

与世界主要国家庞大的房产市场不同的是,马来西亚房产市场的抗风险能力较弱,某些一次性的大事件也会影响其市场情绪。

去年,中国最大的开发商之一碧桂园将位于马来西亚柔佛州新山金海湾的服务式公寓的价格下调了50%。价格的下调的确有效减少了未售出的房屋库存,但同时也“震动”了柔佛州的房地产市场。

碧桂园于2012年度开启了柔佛州南部的投资,并于2015年在柔佛海峡的填海土地上启动了备受瞩目的森林城市项目。几年前,当地人还对该项目持负面看法,但如今人们对森林城市建设的情绪正有所改善。

KGV国际房地产顾问(柔佛州)有限公司执行董事Samuel Tan对柔佛州房产市场持乐观态度。他说,房产市场的改善首先体现在租赁市场,在2021年4月马新(马来西亚-新加坡)边境重新开放后,越来越多在新加坡工作的马来西亚人选择在仅有一桥之隔的柔佛州新山租房,每日奔波马新两地。

近两年由于疫情的影响,新加坡的租金上涨,导致在新加坡工作的马来西亚人更倾向于在柔佛州租房。

关于柔佛州一些楼盘的价格下降了一半,Tan坦言,虽然是事实,但在某些地段或地区的房产价格仍然无法撼动。

“在柔佛州,售价在60万马币及以下的有地住宅市场表现良好,但高层住宅则处于过度开发状态。”Tan说道。

Tan表示,与其他中国开发商相比,中国富力地产的表现较好,主要归功于它们的定价、项目位置和项目的综合性质更适合当地市场。

一位拒绝透露姓名的新加坡退休房地产经纪人10年前在柔佛州买了一套有地房产作为自己的度假屋。他表示,在柔佛州买房时,一个人必须非常“有眼光”。

“100万马币以下的房产市场仍然非常活跃和强劲,有地住宅持续蓬勃发展。位于柔佛州偏远地区的百万镇和柔佛州新山CBD地区的许多其他房产还是值得考虑。”他说。

由于柔佛州和新加坡比邻,许多居住在柔佛州的马来西亚人每日通勤到新加坡工作。对此,他表示,有利的汇率变化使得更多人有能力支付,这也解释了为什么低于100万马币的房产仍有需求。(1新币=3.20~3.23马币)

不过值得注意的是,虽然来自前些年中国的开发商纷纷涌入柔佛州,但他们在马来西亚首都吉隆坡同样也有很多的房产项目。这些房产表现又如何呢?

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过度建设

目前来看,马来西亚现有的豪华高层公寓和酒店式公寓明显供应过剩,尤其是在吉隆坡的双子塔附近,许多高层房产至今仍被空置。

与柔佛州房地产市场一样,在有足够经济能力的前提下,马来西亚人通常更倾向于购买有地房产。不过年轻买家和老一代人可能更喜欢高层住宅,毕竟高层住宅提供了更安全的居住环境和更完善的设施建设。

事实上,新冠肺炎疫情大流行的影响还在持续,许多竣工的高层房产尚未售出,因此房产代理商更倾向于建议潜在买家购买已完工的房产。毕竟买家可以近距离“看到和触摸”这些房子,而不是像往常一样,站在沙盘旁听着发展计划,购买有极大不确定性的房屋,看不见也摸不着。

另一方面,目前买家更担心的是房子的质量问题。由于疫情期间许多外籍的建筑工人返回了自己的国家,封锁期间断断续续的施工等计划外的工作铺排可能会直接影响到房子的质量。

对于马来西亚这样一个拥有3300万人口的国家来说,其在证券交易所上市的房地产公司很多,当然未上市的也有很多。

一位不愿透露姓名的房地产顾问表示,房地产开发的周转时间很短,大约只有5年。而且由于马来西亚人(尤其是当地华裔)喜欢把房地产作为投资组合的一部分,这导致了在过去10年里更多企业家涌入到房地产开发市场而非加工制造业。

这位顾问表示:“你买了一块地,可能有一两英亩,你通过尽可能地建造高楼层来达到土地价值最大化。买家则会在项目开发之前进行选择和购买,并逐步支付购房费用,从而实现帮助开发商为项目融资。”

虽然马来西亚人也会从新加坡和中国开发商那里购买,但很多人更倾向于与他们熟悉的大型本土开发商交易,比如S P Setia Bhd(实达集团)、Sime Darby Property Bhd(森美纳房产公司)、IJM Corporation Bhd(怡保工程)、Eco World Development Group Bhd(绿盛世集团)等。

当然,马来西亚现在的房地产价格远远超过了1997年亚洲金融危机发生后地产崩塌的价格水平。尤其是在2009年到2014年期间,马来西亚房价出现了大幅上涨,某些地区的房价甚至翻了一番或者更多。

这些如今已成为历史。目前令人担忧的是,年内加息三次的马来西亚,房地产市场方向并不明朗。

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