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在新加坡,如果不幸遇到屋霸,屋主首先应该怎么做?
2021/05/24
2021/05/24

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生活在新加坡,租房子已经成为了大家的生活所需。房东不讲理,克扣房租、欺负外来客的新闻我们看过不少,房客欺负房东的新闻却很少见。

最出名的要数“东海岸屋霸”——一家三口霸占房子,拖欠房租高达40万,房东想要退租还遭到对方“生命威胁”……看着满屋子的狼藉,房东直言想要让他们全家都变为穷籍!

屋主把房子租出去,不外乎是希望能有多一笔收入,但如果不幸遇到屋霸,租金没着落还惹上一堆事,该怎么办?

一户沈姓人家过去几年,多次因为拒付房租而上报。最近一次,他们租住的勿洛阁(Bedok Court)公寓被指近两年没缴租,

拖欠8万元租金。屋主费尽功夫都赶不走屋霸,直到向法庭申请产业回收令,今年3月才得以收回单位。

这一期的《说法识法》邀请信约律师事务所(Covenant Chambers)副董事赖威良律师,

以及律明律师事务所(LVM Chambers)副董事司徒慧玲律师,讲解遇到不良租户时可以采取哪些法律行动。

根据屋主和租户签订的租约,租户须在每月指定的一天缴付租金,最常见的安排是每个月的第一天。视个别租约而定,一些合约也会列明宽限期,要是租户没有在期限内付款,就等同于拖欠租金。

赖威良说:“遇到拖欠租金的情况,屋主的第一步是向租户发出通知信,设下期限要租户在这之前还清款项,否则屋主有权采取必要的法律行动或是终止租约。通知信可以由律师或是屋主自己拟定。”

司徒慧玲补充:“信中应注明租户做了哪些违反租约条款的行为,以及屋主寻求的赔偿金额和赔偿方式。”

要是租户在收到通知信后仍迟迟不缴租,屋主可以采取的法律行动包括:一、终止租约并收回单位;二、向法庭申请扣押令(writ of distress);三、起诉租户索取欠款。

①终止租约并收回单位

若合约中列明屋主有权在租户拖欠租金时终止租约,屋主可通过这个途径收回单位。

赖威良解释,一般上,租约中会注明当租户积欠一定金额,或是在过了一定的时间后没缴租,屋主有权终止租约和收回单位。即使租约中没有写明,地契法令(Land Titles Act)也会为屋主提供保护,赋予他们默许权利。

根据地契法令,只要是建于注册土地上的建筑,若租户拖欠全额或部分租金至少30天,出租人有权收回房产。

②向法庭申请扣押令

屋主可以向法庭(一般指的是国家法院)申请扣押令,扣押租户的财物来抵消最多12个月的租金。

司徒慧玲说:“一旦申请获得批准,房东须先向租户发出查封通知和扣押令。要是租户没有在五天内付清欠款,房东就可以行使权力变卖租户的财物来抵消租金。”

根据国家法院网站上的资料,债权人可以雇用隶属于法院的执达吏,到指定地点去查封欠债人的财物。要是欠债人在物品被查封后的一周仍没有偿还欠款,债权人就能向法院申请,安排变卖这些财物。

③起诉租户索取欠款

除了上述两个方法,屋主也可以入禀法庭起诉租户索取欠租,不过赖威良认为,在多数情况下这并非最有效的处理方式。

他解释,胜诉之后屋主还得执行庭令,须要花较多时间和步骤才能取回欠款。按照程序,屋主取得裁决后可以要求欠债人在庭上公开资产,再申请第三者债务扣押令(garnishee order)。例如,要是欠债人银行户头里有存款,那屋主可以要求银行发放款项。

他指出,相比之下,向法庭申请扣押令是比较直接的做法,因为屋主可以立即行使权利,无须先进行诉讼。

出租前多了解租客背景加入保护自身利益条款

预防胜于治疗,屋主应该在租出房子前多了解租客的背景,以及在合约中加入能保护自身利益的条款。

司徒慧玲指出:“屋主可以从几个方面着手,首先是确保租约中包含能维护屋主利益的条款,包括终止合约和收回房产的权利。

在出租房子前,查看有意承租的人是否是破产者,以及进行人物搜索。

第三则是在租户不遵守租约时,尽快采取行动。”新加坡会计与企业管制局提供付费搜索的服务,可让公众搜索与某人有关的商业机构。

赖威良说,屋主应该设法了解租户的背景,例如他是公民或持工作准证、他从事什么工作、是一个人来新还是携家带眷。这样可以让屋主更好地评估这人是否有能力支付房租,以及在发生事情时是不是能很快就离开新加坡。如果屋主觉得风险高,可以要求多收点订金。

据媒体之前报道,最近闹上报的勿洛阁公寓屋霸被指有几次不良记录,常在东海岸一带租住排屋或公寓,却屡欠租金。

对此,他说:“要是遇上拖欠租金的情况,屋主应该尽快采取行动,不要让租户越欠越多。如果不清楚应该如何着手,应该尽早向律师咨询,让律师按照个别情况为屋主建议最合适和具成本效益的解决方式。”

律师:公开屋霸资料非明智之举 

 勿洛阁屋霸事件曝光后,有网民认为应该公开屋霸的身份好让其他屋主能加以提防,但是律师警告,公开他人资料可构成违法行为。

司徒慧玲说,虽然多数租约没有明文规定签约者不能公开合约内容,包括租户的身份,不过从法律的角度而言,屋主公开租户的资料并非明智之举。

“若屋主的指控被证实是不实的,他可能有诽谤之嫌,或可能因此抵触防止骚扰法令。如果业主是一家机构,就会涉及个人资料保护法令。”

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