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在新加坡买公寓常见的五个原因,真的能稳赚不亏吗?
2021/07/30
2021/07/30

大马新加坡热爆新闻新加坡资讯,故事,看法,放眼看世界。只做有深度、有温度、有态度的内容,我是你们的小编新奇小马,让我们一起关注新加坡热点资讯。

在全球房地产市场中,新加坡被公认为最安全、最具价值的地点之一,且新加坡楼市健康,且币值稳定。

新加坡房产拥有不限制外国人拥有私宅和公寓、法律明文规定保障物业权、无货币管制、房贷利率低、无资本收益税、无遗产税、房屋出售后无需缴纳预扣税等一系列优势。购买新加坡房产,无疑是投资者资产保值的最佳方式。 

和别的项目投资对比,房地产业是更长久且平稳的投资,全世界资本市场的不稳定,让很多人把投资角度偏向了房地产业。新加坡房产价位尽管始终较高,但稳定度紧紧维持在全世界前几,再加之美联储会议的减息政策和新加坡引进人才的政策,它变成了2021年投资买房的热点国家。

过去几周,几位著名富豪购买优质洋房( Good Class Bungalow)的消息陆续见诸报端,电竞椅圣临(Secret Lab)的创始人洪正伟(Ian Ang)斥资5100万购买了加利谷山别墅(Caldecott Hill)的优质洋房,Grab的联合创始人陈炳耀(Anthony Tan)的家人花费4000万元在民东园(Bin Tong Park)购买洋房,雷蛇(Razer)首席执行官陈民亮(Tan Min Liang)也入手了武吉知马路的洋房。成功的富豪实在让我们这些普通人艳羡不已,而有地住宅对于大多数普通人来说都太贵了,所以购买次优选择——公寓,就成了许多人努力的目标。

在新加坡,拥有私人公寓被看作是个人生活水准提升的标志,先买组屋,然后“升级”到公寓,再然后到有地住宅(如果实力允许的话)。在创业生涯和1M65历程中,我遇到过一些企业高管,他们曾明确表示,对自己来说,住组屋意味着生活水准和社会地位的下降。

然而,不得不说,许多人购买公寓的出发点是有问题的,而且会造成自身经济压力过大。我想分享一下对于五个常见的购买公寓原因的不同看法,欢迎大家评论。

1. 公寓不是组屋的“升级” 

是的,跟组屋相比,公寓设施齐全,美轮美奂。然而,这种生活方式上的“升级”,是用个人财物的大幅“降级”换来的。购买公寓,要用掉大笔的CPF,而这些钱本可以复利到退休实现1M65甚至4M65(65岁CPF余额达到100万甚至400万);还要承担巨额房贷,用掉存款,也没钱做其他投资;大多数私宅业主月供超过每月公积金供款,还需要额外填补现金。本来这些钱可以带来其他生活品质方面的提升,结果全都交付给了一套公寓。此外,尽管公寓里有很多设施,大部分人只会用到几种。所以,与其说买公寓是生活方式的“升级”,不如说是对不同生活品质的“取舍(Trade-Off)”。

2. 99 年地契的公寓比组屋贬值更快

99年地契的公寓是否比组屋贬值慢,这个是存在争议的,但是确定的是,两者在99年到期时结果一样——价值终将归零!当然,私人公寓有略高可能会集体出售,但是这种可能性并不高。新加坡国立大学在2019年发布过一张图,表明30年以上的组屋减值速度要低于同龄的公寓。当然999年或者永久地契的公寓贬值速度要慢得多,但它们的价格太高了,不在我们的购买能力范围之内。

3. 买公寓稳赚不亏- 你不是在搞笑吧?

有两种公寓投资亏钱的方式:

一,卖价比买价低。媒体确实报道过一些类似个案,但我觉得并不常见——卖家大可以先留着不卖,除非急需用钱。但常见的情况是,公寓当前的售价比历史高点低了三到四成。

二,虽然卖价比买价高,但盈利低于公积金的应计利息(accrued interest)。如果把钱留在公积金的普通户头(OA)账户,年复利至少为2.5%。当你卖掉房子时,不仅要把提出来还房贷的公积金金额还回去,还需要补上这些利息。问一下有经验的房产中介,他们会告诉你,很多客户卖房时遭遇了“负现金销售(negative sale)”。虽然卖房的钱足以还清房贷,却不够还公积金的利息,卖房赚的钱都还给了公积金,手里现金却没有增加。如果他们没有提取公积金来还房贷,可能赚的钱更多。

新加坡政府一直致力于控制房价过度上涨。2009年以来,我们政府已经10次颁布房产降温措施,这些措施大多针对私宅,确实有效地遏制了房市过热。

4. 贷款买房伴随着杠杆风险和沉重的债务负担

众所周知,贷款买房,可以放大回报,但是风险也是同时被放大了!很多业主因为背负着上百万的房贷,无法承受失业的后果。疫情期间就有几位企业高管来找我咨询,他们有的失业、有的减薪,却都还有巨额房贷要还。很多外派人士也因为疫情被裁员,留给房东空空的房子和高额的月供。

5. 看上去有钱还是真的有钱,这是道选择题

很多人买公寓是因为这象征着较高的社会经济地位。但如上所述,这个“取舍”其实付出了很大的代价。那么,在看上去有钱还是真有钱之间,你想要哪个?就个人而言,我宁愿放弃楼下就是游泳池和健身房的豪华公寓,换做生活中的其他优质体验,以及让钱在银行和CPF户头里一直复利。有些人看着有钱也真有钱。有些人只是看着有钱。而我,选择低调地有钱。

给年轻投资者的建议:如果你年纪轻轻,住在预售组屋(BTO),不要一味追求升级房产。努力地投入工作,明智地储蓄投资,你终将拥有一套私宅而不需要过度负债,做到“看上去有钱而且真的有钱”。

关于上述观点,我在一个线上讲座中有详细介绍,并邀请了一位资深房产专家一起探讨。我们讨论比较了股票和房产投资的回报,并深入研究了一些如何更好地选择房产的例子。

结论:房产是投资组合中的一部分

优秀的投资者拥有多元化的资产组合:有股票、公积金、债券、房产,以及其他资产。分散投资的好处是,一种资产的下跌可以被另一种资产的上涨所抵消。新加坡房产保值潜力很大。我赞同把买房当做资产多元化配置的一部分,但是,我认为许多新加坡人太过着迷私宅,所做的房产投资已然超出了自身能力范围。

祝你成为百万富翁。

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